1. Genel Olarak Tahliye Taahhüdü
Kira sözleşmesi, TBK m.299 vd. düzenlenmektedir. Buna göre, kira sözleşmesi genel hükümlere tabi (adi) kira, konut ve çatılı işyeri kiraları ile ürün kirası olmak üzere üç ana kola ayrılmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ise esas itibariyle TBK m. 347 vd. hükümlerinde düzenlenmektedir. Bu kapsamda, kira sözleşmesi iki şekilde sona erdirilebilmekte olup bunlar bildirim veya dava şeklindedir. Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdiren sebepler sınırlı sayı ilkesine tabii olup genişletilemezler.
Kira sözleşmesi kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erdirilebilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler, kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, kiralananın yeniden inşası ve imarı olabilir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar sonucunda düştüğü temerrüt ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması durumudur.
Yazılı tahliye taahhüdü 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m.7/1-a hükmünde düzenlenmişti. Böylece, kirayalanın “a) kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği” öngörülmüştü. Aynı konuya ilişkin benzer bir düzenleme konut ve çatılı işyeri kirası bakımından TBK. m. 352/I’de yer almaktadır. Buna göre, “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”.
Bu noktada önemle belirtilmelidir ki, yazılı tahliye taahhüdü ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenmekte olup genel hükümlere tabii kira sözleşmeleri ile ürün kiralarına ilişkin sözleşmelerde yazılı tahliye taahhüdü geçerli olmamaktadır.
Örneğin, hasılat kiraları TBK’nın 357 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Öncelikle, TBK’nın 358’de maddesinde “Bu ayrımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.” şeklinde atıfta bulunulmuştur. Ürün kiralarında sözleşmenin sona erme nedenleri ise kanunda sınırlayıcı sayım şeklinde sayılmıştır. Buna göre, sürenin geçmesi, tarafların fesih bildirimi yoluyla kira ilişkisini sona erdirmesi, önemli sebepler, kiracının iflası, kiracının ölümü hasılat kira sözleşmesini sona erdirmektedir. Bu durumda görülebileceği üzere TBK m.352/1’e hem açıkça bir atıf yapılmamış hem de söz konusu madde hükmü kira sözleşmesinin özel hükümleri arasında yer almaktadır. Nitekim doktrinde de “…Bu noktada şu hususun belirtilmesi gerekmektedir. Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri bakımından verilebilmektedir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmelerine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz.” şeklinde belirtilmiştir. (TAŞKALE, Kemal. Kiracıdan Alınan Yazılı Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesine Etkisi)
Yargıtay Hukuk Genele Kurulu E.2017/975, K.2021/1108 K. kararı “Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).” Şeklindedir.
Özetle; hasılat kirasına ilişkin bir taşınmaz için yazılı tahliye taahhütnamesi verilememektedir.
Esasen yazılı tahliye taahhüdünden maksat, kiracının kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kiralanın tesliminden sonra üstlendiği yazılı şekle tabii bir işlemdir. Böylece, kiraya vere başka bir sebebin varlığına gerek olmaksızın ve herhangi bir tazminat ödemeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkanını elde eder.
2. Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği
Tahliye taahhütnamesinin birden fazla geçerlilik şartı bulunmaktadır. Bu şartlar;
a. Yazılı olması,
b. Kiracının serbest iradesine dayanması,
c. Kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kira sözleşmesine konu konut veya işyerinin kiracıya teslim edilmesi sonrasında imzalanmış olması,
d. Tahliye tarihinin, taahhütnamenin imzalandığı aşamada belirtilmiş olmasıdır. (Ancak tarihin sonradan doldurulduğuna yönelik itirazın kiracı tarafından ispatlanması gerekmektedir.)
Her ne kadar tahliye taahhüdü adi yazılı şekle tabi olmakla beraber ispat kolaylığı bakımından tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması da mümkün olup bu durumda kiracı, tahliye taahhüdünde yer alan imzasını İcra ve İflas Kanunu m.275/2 hükmü uyarınca inkar edemez. Bu durumda resmi bir senetteki imzanın inkarı yoluna gidilmek istenirse HMK m.208/4 hükmü uyarınca sahtelik davası açılmalıdır.
Yazılı şekil şartı bizzat kiracı tarafından yerine getirilmiş olmalıdır. Kiracı dışındaki kimselerin böyle bir taahhüdü imzalamış olması hukukî sonuç doğurmaz.
Kiralanan aile konutu niteliğinde ise kiracı eşin yazılı tahliye taahhüdü verebilmesi için diğer eşin açık rızası gerekmelidir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye borcu bölünemeyen bir borç olması nedeniyle tahliye taahhütnamesinde her bir kiracının imzası bulunmalıdır.
3. Tahliye Taahhüdü ve Beyaza İmza
Uygulamada konut veya işyeri sahipleri, kiracıdan kira sözleşmesinin imzalandığı anda tahliye tarihinin boş olduğu bir taahhütname almaktadırlar. Tahliye taahhüdünün boş olarak verilmesi ve kiraya veren tarafından doldurulması halinde beyaza imza söz konusudur. Yargıtay’a göre, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce beyaza imza şekilde imzalatıldığı hususunda ispat yükü davacıya düşmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2017/975 K.2021/1108 ve 28.09.2021 tarihli kararı “...4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur. İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır. Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6). Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır. (Kanık, s. 1293)….” şeklindedir.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2008/11 K.2008/2784 ve 11.03.2008 tarihli kararı “…Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır. Takip süresinde yapılıp dava açıldığına göre serbest irade ile kiralananda oturulurken verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğunun kabulüyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken…” şeklindedir.
4. Tahliye Taahhüdü ve İrade Fesadı
Kanunda kiracının serbest iradesine dayanmayan tahliye taahhütnamesinin iptal edileceğine yönelik açıkça bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak doktrinde bu durum “Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, hata, hile ve tehdit (ikrah) sebebi ile verilmemiş olması gerekir. İrade sakatlıkları sebebiyle verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülebilir ve bu iddia her türlü delil ile de ispatlanabilir. Tahliye taahhüdü irade sakatlıkları sebebiyle verildiği durumda bu konuyu düzenleyen kira hukukunda özel bir düzenleme bulunmadığında, burada da TMK m.5’e göre Borçlar Kanunu’nun irade sakatlıklarını düzenleyen hükümleri uygulanacaktır. İrade sakatlıkları sebebiyle, tahliye taahhüdünün geçersizliğini öne süren kiracı, bu yöndeki geçersizlik iradesini Borçlar Kanunu’na göre 1 yıllık süre içerisinde açıklaması gerekecektir. Geçersizlik hakkı, tek taraflı ve karşı tarafa ulaşması gerekli bir irade açıklaması ile kullanılır. İrade açıklaması, karşı tarafa ulaştığı andan itibaren taahhüt kesin hükümsüz olur. Geçersizlik iradesinin açıklanması herhangi bir şekle tabi değildir ve dava açılmasına da gerek yoktur.” (YALMAN, Süleyman. Tahliye Sebebi Olarak Yazılı Tahliye Taahhüdü, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt:13, Sayı:2 Yıl:2005)
Doktrinde iptal davası açılması yönünde de görüşler mevcuttur.
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ön şart olarak ileri sürülmesi ve tahliye taahhüdünün de boş bırakılması durumunda manevi cebir altında imzalandığı öne sürüldüğünde, kiracının işbu durumu ispat etmesi gerekmektedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/7313 K.2015/9971 ve T.16.11.2015 “Davacı vekili dava dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir. …nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup…” şeklindedir.
Doktrinde tahliye taahhüdünün baskı altında oluşturulması durumunda ancak bu durumun yazılı delille ispatlanacağına yönelik görüşler de mevcuttur. “Senedin (tahliye taahhüdünün) baskı altında ve sözleşmeyle, kiralanın tesliminden önce verilmiş olmasının ispat yükü kiracıya düşmekte ve kiracı, bu hususu her türlü delille (örneğin tanıkla) ispatlayamaz. Hele noterden gönderilecek bir ihtarname ile söz konusu taahhüdün geçersiz olduğunun bildirilmesi tek başına kiraya verenin bu taahhüde dayanmasının önüne geçemeyecektir.” (Kira Hukuku, Nihaz Yavuz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı), 9.Baskı, Ankara 2021)
Sonuç olarak; kanunda her ne kadar tahliye taahhütnamesinin kiralanın tesliminden sonra kiracının serbest iradesiyle adi yazılı bir şekilde, tahliye tarihini içerir olarak oluşturulması gerektiği ifade edilmişse de uygulamada bu durum tam tersi şekilde yaşanmakta; kira sözleşmesinin imzalandığı anda, kiralanan daha kiracıya teslim edilmeksizin tahliye tarihi boş taahhütname kiracılardan alınmaktadır. Yargıtay’ın kararları uyarınca da bu durumu ispat yükü, korunması arzu edilen kiracı üzerine bırakılmakta ve yine mahkemelerce HMK m.200 vd. hükümlerine göre yazılı tahliye taahhütnamesine karşı yazılı delille karşı ispat yapılacağı yönünde uygulamalar mevcuttur. Her ne kadar ispat yükü kiracı üzerinde de olsa burada kesin delilin varlığı yerine takdiri delillerden de yararlanılması sağlanmalıdır.
KAYNAKÇA
AKÇAAL, Mehmet. Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri, Erişim: https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/2809665
YALMAN, Süleyman. Tahliye Sebebi Olarak Yazılı Tahliye Taahhüdü, Erişim: https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/262626
TAŞKALE, Kemal. Kiracıdan Alınan Yazılı Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesine Etkisi
Kira Hukuku, Nihaz Yavuz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı), 9.Baskı, Ankara 2021