Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24.maddesinin birinci fıkrasında ana gayrimenkulle ilgili yasak işler sayılmıştır. Buna göre ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Kat maliklerinin bu hükme aykırı olarak yaptığı sözleşmeler geçersizdir. Ancak dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise bağımsız bölümde yapılacak iş ve işlemlerde kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması düzenlenmiştir.
Muayenehaneler ise kanun tarafından ayrıca ve açıkça her iki fıkra kapsamına alınmamıştır. Bu durumda muayenehaneler mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümde kat maliklerinin rızasına ihtiyaç duyulmaksızın açılabilecektir. Ancak burada bir kısıtlama mevcut olup açılacak olan muayenehanenin “dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde” olmaması gerekmektedir.
Nitekim Yargıtay’a göre de kat maliklerinin oybirliği ile alacağı karara gerek olmadan, meskenlerde, muayenehane açılabilir. Ancak kat maliklerinin, yönetim planına koyacakları, meskenlerin özgülenme amacı dışında kullanılmasını ya da muayenehane olarak kullanımını yasaklayan bir hükümle, o bağımsız bölümden, muayenehane olarak yararlanılması engellenebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E.2003/18-411 K.2003/417 ve 11.06.2003 tarihli kararı “…Yönetim planında yasaklayan özel bir hüküm bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasında yasal bir sakınca bulunmamakta ise de; somut olayda yönetim planının 2.maddesi ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olmasına göre davanın kabulü ile…” şeklinde karar verilmiştir.
Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2011/18-176 K.2011/318 ve 18.08.2011 tarihli kararı “….Somut olayda ise; davaya konu taşınmaz tapuda mesken olarak kayıtlı olup; davalılardan kiracı tarafından, diğer davalı ile arasındaki 15.11.2003 tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak doktor muayenehanesi olarak kullanılmaktadır. Kural olarak; yönetim planında yasaklayan bir hükmün bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin 16.5.1991 tarihli yönetim planının 2. maddesinin gerek değiştirilmeden önceki “Daireleri sadece mesken olarak kullanılır” şeklindeki hükmü, gerekse 08.03.2008 tarihli değişiklikten sonraki “… anagayrımenkulün tüm daireleri konut ( mesken ) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, ana gayrımenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça daireleri konuttan başka bir amaçla kullanamayacakları gibi kiraya da veremezler” hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir….” şeklindedir.
Sonuç olarak; ilgili somut olayda apartman yönetim planı incelendiğinde yönetim planında dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağına yönelik bir kısıtlama/madde mevcut ise bu durumda yerleşik Yargıtay uygulamasına göre işbu madde hükmü geçerlidir. Kat maliklerince yapılması gereken iş, madde hükmünün değiştirilmesini sağlamak yani yönetim planının değişikliği yoluna gitmek olacaktır. Değişiklik için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekmektedir.
İşlemlerin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi ve gerektiğinde KMK hükümlerine göre hakimin müdahalesinin istenebilecek olması durumlarında sürecin bir avukatla başlatılmasını tavsiye ederiz.